親や親族から受け継いだ不動産は、大切な資産である一方、所有し続けることで維持管理や費用の負担が発生します。

そのため、今後利用する予定がない場合には、売却を検討することも一つの選択肢です。

今回は、相続した不動産を売却するメリットや売却までの手続きの流れ、知っておきたい税金の基本について分かりやすく解説します。

相続した不動産を売却することには、主に次のようなメリットがあります。

① 維持管理や経済的な負担を減らせる

不動産を所有していると、住んでいなくても固定資産税や都市計画税（課税対象の場合）がかかります。

また、建物がある場合は、定期的な清掃や修繕、庭木の手入れなども必要です。

特に遠方に住んでいる場合、管理のために現地へ足を運ぶことが負担になるケースもあります。

売却することで、こうした維持管理の手間や継続的な費用負担を軽減できます。

② 現金化することで資産を有効活用できる 

不動産は現金と違い、必要なときにすぐ使える資産ではありません。

売却して現金化することで、生活費や将来のための資金、住宅購入資金など、さまざまな用途に活用できるようになります。

また、複数の相続人がいる場合、売却代金を遺産分割協議で決めた割合に応じて分配する「換価分割」という方法もあります。

不動産そのものを分けることが難しい場合に、選択肢の一つとなります。

③ 相続人同士の管理トラブルを防ぎやすい 

不動産を複数人で共有して相続すると、将来的に売却や修繕、賃貸などを行う際に、共有者同士の意見調整が必要になることがあります。

相続した不動産を売却し、現金で分けることで、共有状態を解消しやすくなり、将来的なトラブルの予防にもつながります。

 ただし、売却には相続人全員の合意や必要な手続きが関係する場合があるため、事前に確認しておくことが大切です。

相続した不動産を売却するには、通常の不動産売却とは異なる相続に関する手続きが必要です。一般的には、次のような流れで進めます。

STEP1：相続人と相続財産を確認する

まずは、誰が相続人になるのかを確認します。

戸籍謄本などを取得し、法定相続人を調査するとともに、相続する不動産の所在地や権利関係を確認しましょう。

不動産については、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを参考に、所有者や物件の状況を把握します。

STEP2：遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、誰がどの財産を相続するのかについて話し合いを行います。

不動産を売却する場合も、誰が相続して売却するのか、売却代金をどのように分配するのかなどを明確にしておくことが重要です。

話し合いがまとまったら、内容を遺産分割協議書にまとめます。

STEP3：相続登記を行う

不動産を売却するためには、原則として相続による所有権移転登記（相続登記）が必要です。

2024年4月から相続登記が義務化され、

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが原則となりました。

正当な理由なく期限内に申請しない場合、過料の対象となる可能性もあります。

必要書類の収集や申請方法に不安がある場合は、司法書士への相談も検討しましょう。

STEP4：不動産会社に査定を依頼する

相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。

査定では、周辺の取引事例や土地・建物の状態、築年数、立地条件などを踏まえて売却価格の目安を確認します。

複数の不動産会社に相談することで、査定価格だけでなく、販売方法や売却にかかる期間なども比較しやすくなります。

STEP5：売却活動・売買契約・引き渡し

売却価格や販売方法を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結し、購入希望者を探します。

購入希望者が見つかり、条件がまとまれば売買契約を締結します。

その後、残代金の受領や所有権移転に必要な手続きを行い、物件を引き渡します。

なお、相続人が複数いる場合や共有名義になっている場合は、契約や決済に向けた準備を早めに進めておくことが大切です。

相続した不動産を売却する際には、いくつかの税金や費用が発生する可能性があります。

事前に基本的な仕組みを理解しておきましょう。

① 譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産を売却して利益が出た場合、

その利益は「譲渡所得」として扱われ、所得税・住民税などの課税対象になります。

譲渡所得は、一般的に次の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却価格： 不動産を売却した金額

取得費： 被相続人が不動産を購入した際の代金や購入時の諸費用など

譲渡費用： 仲介手数料や売却に伴う一定の費用など

相続した不動産の場合、原則として被相続人が取得したときの取得費や所有期間を引き継ぎます。

また、取得費が分からない場合には、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できる制度もあります。

税率については、不動産の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として区分されます。

なお、相続した不動産の所有期間は、原則として被相続人が取得した時期から引き継いで判断します。

② 相続した空き家の特例

一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。

この特例は、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

ただし、対象となる建物の築年数や耐震基準、売却期限、売却価格など、さまざまな要件があります。

また、相続人が3人以上の場合には控除額が異なるケースもあるため、適用できるかどうかは事前に確認が必要です。

③ 相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた方が、一定期間内に相続した不動産を売却した場合、

「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。

この制度は、納付した相続税のうち一定額を不動産の取得費に加算できるもので、譲渡所得を抑えられる場合があります。

適用には、相続税が課税されていることや、定められた期間内に売却することなどの条件があります。

空き家の3,000万円特別控除とは、原則として併用できないため、どちらの制度が適用できるか確認することが大切です。

④ その他にかかる費用や税金

不動産売却では、譲渡所得税以外にも次のような費用が発生する場合があります。

印紙税： 不動産売買契約書に課される税金

登録免許税： 相続登記や抵当権抹消登記などに必要となる場合がある税金

仲介手数料： 不動産会社に売却を依頼し、成約した場合に支払う報酬

測量費用： 土地の境界が不明確な場合などに必要となる費用

解体費用： 建物を解体して更地で売却する場合に必要となる費用

実際に必要となる費用は、不動産の状況や売却方法によって異なります。

売却前に必要な費用を確認し、手元に残る金額を把握しておくと安心です。

相続した不動産は、すぐに売却する必要があるとは限りません。

賃貸として活用する方法や、相続人の誰かが住む方法など、さまざまな選択肢があります。

しかし、利用予定がないまま所有し続けると、固定資産税や維持管理の負担が続くほか、

建物の老朽化によって売却しにくくなる可能性もあります。

また、相続した不動産には、相続登記や遺産分割協議、税金の特例など、確認すべき事項が多くあります。

特に税金については、売却のタイミングや適用できる特例によって負担が変わる場合があるため、

税理士などの専門家に相談することも重要です。

相続した不動産を売却することで、維持管理の負担を減らし、資産を現金化できるほか、

相続人同士の将来的なトラブルを防ぎやすくなるなどのメリットがあります。

一方で、相続登記や遺産分割協議、売却時の税金など、事前に確認しておきたい手続きも少なくありません。

大切なのは、不動産の現在の価値や必要な費用、税金の仕組みを把握したうえで、ご自身やご家族にとって最適な方法を選ぶことです。

アール不動産では、相続した不動産の査定や売却に関するご相談を承っております。相続不動産の取り扱いにお困りの方は、税理士や司法書士などの専門家とも連携しながら、まずはお気軽にアール不動産までご相談ください。

写真や間取り図だけでは分からないことが、現地に行くことで見えてきます。

とはいえ、初めての見学では「何を見ればいいのか分からない」という方も少なくありません。

今回は、見学前に準備しておきたいものと、現地でチェックしたいポイントをまとめました。

このリストを手元に置いて見学に臨めば、見落としを減らすことができます。

見学前に準備するもの

見学を有意義なものにするために、次の2つを用意しておきましょう。

• ・間取り図：現地で部屋の広さや動線を確認するときの基準になります。
• 図面と実際の印象が違うこともあるので、現地で照らし合わせながら見るのがおすすめです。
• ・質問リスト：気になる点をあらかじめ書き出しておくと、見学中に聞き忘れることがなくなります。
• 日当たりや騒音、設備の状態など、気になることは遠慮なくメモしておきましょう。

室内でチェックしたいポイント

室内では、次の点を確認しましょう。

• ・収納の量と使いやすさ：クローゼットや押し入れの大きさ、扉の開き方など、実際に荷物を置くイメージで見てみましょう。
• ・水回りの状態：キッチンや浴室、トイレの設備の古さや汚れ、水の出方などを確認します。
• 気になる点があれば、その場で質問しておきましょう。
• ・コンセントの位置と数：家具や家電の配置をイメージしながら、コンセントの位置と数が足りるかを見ておくと、
• 住み始めてからの不便を減らせます。
• ・日当たりと風通し：窓の向きや大きさ、隣の建物との距離によって、部屋の明るさや風の通り方は大きく変わります。
• カーテンを開けた状態の印象も確認しておきましょう。
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建物と周辺環境も忘れずに

部屋の中だけでなく、建物全体と周辺環境も見ることが大切です。

• ・共用部分の状態：エントランスや廊下、階段、駐輪場などがきれいに保たれているかは、建物の管理状態を知る手がかりになります。
• ・音の聞こえ方：道路や線路、隣の部屋からの音がどの程度聞こえるか、見学中に耳を澄ませてみましょう。
• 時間帯によって印象が変わることもあります。
• ・周辺の生活環境：スーパーやコンビニ、学校、病院、公園などがどのくらいの距離にあるか、実際に歩いて確かめられると安心です。
• ・夜の印象：昼と夜では、街の明るさや人通り、音の感じ方が変わります。
• 可能であれば、時間帯を変えて周辺を歩いてみるのもおすすめです。

見学後の振り返りも大切

見学が終わったら、その日のうちに気づいたことをメモしておきましょう。

複数の物件を見比べると、細かい印象はすぐに薄れてしまいます。

良かった点と気になった点を両方書き残しておくと、後から冷静に比較できます。

また、見学で分からなかった点や、もう一度確認したい点があれば、遠慮なく相談してください。

購入は大きな決断だからこそ、疑問を残したまま進めないことが大切です。

物件見学の同行や、条件に合う物件のご紹介も承っております。

見学の際にこのチェックリストをお持ちいただければ、気になる点を一緒に確認しながらご案内できます。まずはお気軽にご相談ください

感情的にも大変な時期だからこそ、順番を整理して、確認すべきことを一つずつ進めていくことが大切です。

今回は、実家を相続した直後にまず確認したいことと、手続きの大まかな流れ、

判断を先延ばしにした場合の負担についてまとめます。

まず最初に確認したい3つのこと

1. 相続人は誰か

実家を誰が引き継ぐのかを考える前に、まず相続人が誰なのかを確認しましょう。

戸籍などをもとに相続人の範囲を確認し、遺言書があるかどうかもあわせて確かめます。

遺言書の有無や内容によって、その後の進め方が大きく変わることがあります。

見つけた遺言書を勝手に開封したり、処分したりせず、扱い方も含めて専門家に相談するのが安心です。

2. 登記名義は誰になっているか

次に、不動産の登記名義が誰になっているかを確認します。亡くなった方の名義のままになっている場合、

そのままでは売却や活用の手続きが進めにくいことがあります。

名義が複数の方で共有になっている場合や、実際の所有状況と登記が一致していない場合も、早めに状況を把握しておきましょう。

・登記情報は、後の名義変更の手続きの出発点になります。

3. 固定資産税の通知は誰に届いているか

実家にかかる固定資産税について、通知が誰に届き、納付がどうなっているかも確認しておきたいポイントです。

相続が発生した後は、通知先や納税の扱いが変わることがあります。

通知が届かないままにしておくと、納付漏れや、後からの確認作業が増えてしまうことがあります。

通知先の確認とあわせて、納付状況も一緒に確かめておきましょう。

手続きの大まかな流れ

実家の相続は、一般的に次のような流れで進みます。

相続発生直後：全体像を把握する

まず、相続人の確認と、財産の全体像の把握から始めます。

実家だけでなく、預貯金やその他の財産、借入金などの債務も含めて、全体を整理することが大切です。

不動産だけを見て判断するのではなく、相続全体のバランスを踏まえて話し合うことが、後のトラブルを防ぐことにつながります。

遺産分割の話し合い：誰が実家を引き継ぐか決める

次に、相続人全員で、実家を誰が引き継ぐのかを話し合います。

誰かが住み続けるのか、共有で持つのか、売却して分けるのかなど、方向性を決めていきます。

この段階では、感情的な行き違いが起きやすいため、実家の状態や維持費、将来の使い方も含めて、

数字と事実をもとに話し合うことが大切です。

名義変更：引き継ぐ人に登記を移す

引き継ぐ人が決まったら、相続登記などの名義変更の手続きに進みます。

必要書類を揃えて登記を行う流れになりますが、相続人の人数や遺言書の有無などによって、必要な書類や手順は変わります。

手続きには期限が関係するものもあります。どのような手続きが必要で、いつまでに何をすればいいのかは、

早めに司法書士などの専門家に確認しておきましょう。

活用・売却の判断：住む・貸す・売るを比べる

名義変更の見通しが立ったら、実家をどうするかの判断に進みます。

主な選択肢は、引き継いだ方が住む、賃貸として貸す、売却するという3つです。

それぞれで、維持費や管理の手間、税金の扱いが異なります。

建物の状態や立地、家族の将来の暮らし方も踏まえて、急いで決めずに比較検討することが大切です。

放置すると、どんな負担が増えるのか

実家の判断を先延ばしにすると、次のような負担が増えていくことがあります。

• 維持費がかかり続ける：固定資産税や火災保険、草木の手入れや修繕など、住んでいなくても費用は発生します。
• 管理責任が残る：空き家の状態が長引くと、建物の老朽化や近隣への影響など、管理する側の責任が重くなります。
• 話し合いが複雑になる：時間が経つと相続人が増えたり、連絡が取りにくくなったりして、分割の話し合い自体が難しくなることがあります。
• 活用や売却の選択肢が狭まる：建物の状態が悪化すると、貸す・売るための修繕費が増えたり、条件が厳しくなったりすることがあります。
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「まだ決められない」という場合でも、現状の確認と専門家への相談だけは早めに進めておくことが、

後々の負担を減らすことにつながります。

判断前に確認したいチェックリスト

• ・相続人が誰なのか、戸籍などをもとに把握できているか
• ・遺言書があるかどうか、扱い方を含めて確認したか
• ・登記名義が誰になっていて、実際の所有状況と一致しているか
• ・固定資産税の通知先と、納付状況を確認したか
• ・建物の状態や鍵・設備、残置物など、現地の状況を確認したか
• ・誰が引き継ぐのか、共有・売却・活用の方針を家族で話し合ったか
• ・期限が関係する手続きがないか、専門家に確認したか

まとめ

実家を相続したら、まずは「相続人」「登記名義」「固定資産税の通知先」の3つを確認し、

遺産分割の話し合いから名義変更、そして活用・売却の判断へと、順番に進めていくことが大切です。

判断を先延ばしにすると、維持費や管理責任、話し合いの複雑さといった負担が増えていきます。

決断そのものを急ぐ必要はありませんが、現状の確認と相談だけは早めに始めておきましょう。

アール不動産では、相続した実家のご相談も承っております。

「まず何を確認すればいいか分からない」「住む・貸す・売るのどれが合っているか相談したい」など、お気軽にお問い合わせください。

必要に応じて、税理士・司法書士・弁護士などの専門家をご紹介しながら、

ご家族の状況に合った進め方を一緒に考えさせていただきます。

利回りが高いほど儲かりそうに見えますが、利回りだけで判断すると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。

今回は、表面利回りと実質利回りの違いを整理し、利回り以外に必ず確認したいポイントをまとめます。

表面利回りと実質利回りの違い

まず、よく使われる2つの利回りの考え方を整理しましょう。

• 表面利回り：年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。
• 計算がシンプルで、物件同士をざっくり比べるときに使われます。ただし、経費や空室は考慮されていません。
• 
  
• 実質利回り：年間の家賃収入から、管理費や修繕費、固定資産税などの経費や、
• 空室による収入の減少を差し引いたうえで、物件価格で割ったもの。
• 実際に手元に残るイメージに近くなりますが、経費の見積もり方によって数字は変わります。
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つまり、表面利回りが高く見えても、経費や空室を差し引くと、実質の利回りはかなり低くなる場合があります。物件を比べるときは、表面利回りだけでなく、どのような経費がかかっているのかもあわせて確認することが大切です。

利回り以外に見るべき4つのポイント

1. 空室率と入居のつきやすさ

満室を前提にした利回りと、空室がある状態の利回りでは、実際の収入が大きく変わります。周辺の賃貸需要や、似た条件の物件の入居状況、駅や生活施設までの距離など、入居がつきやすい条件かどうかを確認しましょう。

2. 修繕費と建物の状態

築年数や建物の状態によって、今後の修繕費は大きく変わります。大規模修繕の予定や、設備の交換時期、修繕積立金の額などを確認しておかないと、購入後にまとまった出費が必要になることがあります。

3. 管理体制

管理会社がどのように入居者対応や建物管理を行っているかも、収益に直結します。

居者募集の方法、滞納やトラブルへの対応、清掃や点検の頻度など、管理の内容と管理費のバランスを確認しましょう。

4. 立地と将来性

今の利回りだけでなく、そのエリアの将来性も考えることが大切です。

人口の動きや再開発の計画、商業施設や交通の変化など、長い目で見て賃貸需要が維持されそうかどうかを確認しましょう。

初心者が見落としやすい失敗パターン

たとえば、表面利回りの高さだけに惹かれて購入したものの、入居者の入れ替えが続き、

空室期間が長くなってしまったというパターンがあります。

家賃収入が入らない期間が続けば、ローンの返済や管理費などの支出は続き、想定していた収支と大きくずれてしまいます。

このような事態を避けるためにも、「満室が続いた場合」だけでなく、

「空室が出た場合」の収支も試算しておくことが大切です。

空室期間や修繕費をどの程度見込むか、購入前に数字で確認しておきましょう。

購入前に確認したいチェックリスト

• ・表面利回りだけでなく、実質利回りの考え方で収支を確認したか
• ・空室が出た場合の収支も試算したか
• ・修繕費や大規模修繕の予定、修繕積立金を確認したか
• ・管理会社の対応内容と管理費のバランスを確認したか
• ・周辺の賃貸需要や、似た物件の入居状況を確認したか
• ・ローンの返済額や金利の変動リスクも含めて収支を確認したか
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収益物件の購入は金額が大きく、判断を誤ると長期間にわたって影響します。

分かりにくい点や不安な点は、購入前に不動産会社や専門家に確認しましょう。

まとめ

利回りは物件選びの大切な目安ですが、それだけで判断するのは危険です。

表面利回りと実質利回りの違いを理解し、空室・修繕費・管理体制・立地の4点をあわせて確認することで、

失敗のリスクを減らすことができます。

アール不動産では、収益物件の購入を検討されている方へのご相談も承っております。

「利回りの見方が分からない」「この物件の収支を一緒に確認してほしい」など、

お気軽にお問い合わせください。ご希望の条件に合わせて、無理のない物件選びをお手伝いいたします。

なかでも最初に迷いやすいのが、「固定金利」と「変動金利」のどちらを選ぶかという点です。

金利タイプによって、毎月の返済額の決まり方や、将来の返済総額の変わり方が大きく異なります。

今回は、それぞれの仕組みと向いている人の特徴、返済総額のイメージ、金利上昇への備え方を整理します。

まず押さえたい2つの仕組み

固定金利：返済期間中の金利が変わらないタイプ

借入時に決めた金利が、原則として返済期間中ずっと変わりません。

金利が固定される期間は商品によって異なり、全期間固定のものもあれば、一定期間だけ固定されるものもあります。

• メリット：毎月の返済額が変わりにくく、将来の家計の見通しを立てやすい
• 
  
• 注意点：借入時点の金利水準によっては、変動金利より返済額が高くなる場合がある
• 
  

変動金利：金利の見直しによって返済額が変わるタイプ

金利は半年ごとなど定期的に見直され、市場金利の動きに連動して変わります。

見直しのタイミングや、返済額の変わり方のルールは商品ごとに異なります。

• メリット：借入時点の金利が低い場合、毎月の返済額を抑えやすい
• 
  
• 注意点：金利が上がると返済額や返済総額が増える可能性がある
• 
  

比較表：どちらが自分に合いそうか

どちらが正解ということはありません。返済額の安定を重視するか、借入当初の負担の軽さを重視するか、

ご家庭の考え方によって選び方は変わります。

返済総額はどれくらい変わる？仮の例でイメージする

金利の違いが返済総額にどう影響するか、仮の条件でイメージしてみましょう。

※以下はあくまでイメージのための仮置きの例で、実際の金利水準や商品条件を示すものではありません。

手数料や諸費用は含んでいません。

• 借入額：3,000万円
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：全期間、仮に年1.0％の場合と年2.0％の場合で比較

この仮の例では、金利が1％ポイント違うだけで、返済総額に約617万円の差が出ます。

金利の小さな違いが、長い返済期間では大きな差になることを意識しておくことが大切です。

実際の返済額は、借入額・返済期間・金利・返済方法・商品の条件によって変わります。

検討中の条件で、金融機関のシミュレーションを使って具体的に確認しましょう。

金利上昇リスクへの備え方3点

変動金利を選ぶ場合も、固定金利を選ぶ場合も、次の3点を事前に確認しておくと安心です。

1. 返済額が上がっても無理のない借入額にする

現在の返済額だけで判断せず、金利が上がった場合の返済額も試算しておきましょう。

教育費や車の買い替えなど、将来の支出も含めて無理のない範囲で借入額を決めることが大切です。

2. 繰り上げ返済の余力を残しておく

繰り上げ返済をすると、返済期間の短縮や利息の軽減につながる場合があります。

ただし、生活費や緊急時の貯蓄まで使ってしまうと、かえって家計が苦しくなります。

手元資金に余裕を残したうえで、繰り上げ返済を検討しましょう。

3. 見直しのタイミングと条件を事前に確認する

変動金利の場合は、金利の見直し時期や返済額の変わり方、固定金利への切り替えができるかどうかを確認しておきましょう。

固定金利の場合は、固定期間とその後の金利の決まり方を確認しておくことが大切です。

選ぶときのチェックポイント

最後に、申し込み前に確認しておきたいポイントをまとめます。

• 毎月の返済額だけでなく、返済総額の目安も確認したか
• 金利が上がった場合の返済額も試算したか
• 固定期間・見直し時期・返済額の変わり方のルールを確認したか
• 繰り上げ返済の手数料や条件を確認したか
• 団体信用生命保険や保証料など、金利以外の費用も含めて比較したか

住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長いため、条件の細かい違いが将来の負担に影響します。

分かりにくい点は、金融機関や不動産会社に遠慮なく確認しましょう。

固定金利は返済額の安定が魅力で、変動金利は借入当初の負担を抑えやすい反面、金利上昇のリスクがあります。どちらを選ぶかは、家計の安定を重視するか、将来の金利変動に自分で対応していくかによって変わります。

大切なのは、「今の返済額」だけで決めないことです。金利が上がった場合の返済額や返済総額のイメージを持ち、無理のない資金計画を立てることが、安心して住み続けるための第一歩です。

アール不動産では、物件探しとあわせて、資金計画についてのご相談も承っております。「無理のない借入額の目安を知りたい」「固定と変動のどちらが自分に合いそうか相談したい」など、お気軽にお問い合わせください。ご家庭のライフプランに合わせて、納得できる住まい探しをお手伝いいたします。