収益物件の利回りの見方とは？表面利回りと実質利回りの違いを解説
収益物件を検討するとき、最初に目に入るのが「利回り」という数字です。
ただ、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、どちらを見ているかで物件の印象は大きく変わります。
今回は、2つの利回りの違いと、数字だけでは分からないポイントを整理します。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回り：満室想定の家賃から計算する
表面利回りは、物件価格に対して、1年間の家賃収入（満室を想定したもの）がどれくらいになるかを示す割合です。
計算式：表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、物件価格2,000万円、年間家賃収入120万円と仮置きすると、表面利回りは120万円 ÷ 2,000万円 ＝ 6.0％になります。この計算は分かりやすい一方で、空室や経費が考慮されていない点に注意が必要です。
実質利回り：経費を引いた手取りから計算する
実質利回りは、年間家賃収入から、物件を保有するためにかかる経費を引いたうえで計算します。
計算式：実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100
上の仮置きの例で、年間の経費が30万円だったとすると、実質利回りは（120万円 − 30万円）÷ 2,000万円 ＝ 4.5％になります。同じ物件でも、表面利回り6.0％と実質利回り4.5％では印象がかなり違います。※ここで使った金額と割合は計算の仕組みを説明するための仮置きであり、実際の物件や市場の水準を示すものではありません。
実質利回りで引かれる主な費用
実質利回りを考えるときに、見落としやすい費用には次のようなものがあります。
1. 管理費と修繕積立金
管理会社への管理委託費や、マンションであれば修繕積立金など、毎月・毎年かかる費用です。金額は物件や管理体制によって異なります。
2. 空室損失
入居者がいない期間の家賃は入りません。満室を前提にした表面利回りでは、この損失が反映されていません。
空室がどれくらい続きやすい物件かも、あわせて考える必要があります。
3. 税金やその他の維持費
固定資産税などの税金や、火災保険料、清掃・点検などの維持費も、実質的な手取りを減らす要素です。
修繕が発生した年は、その分の支出も加わります。
利回りの数字だけでは分からない3つの点
1. 築年数と修繕の見通し
築年数が古い物件は、大規模な修繕が近い将来に必要になる場合があります。
今の利回りが高く見えても、修繕費がかさめば実質的な収支は変わってきます。
2. 入居率の実績と安定性
これまでの入居率や、入居者の入れ替わりの頻度も大切です。
空室期間が長い物件は、表面利回り通りの収入が得られにくい場合があります。
3. 周辺の賃貸需要
周辺に賃貸需要があるかどうかも、長期的な収支を左右します。
学校や職場、交通の便など、そのエリアに住みたい人がいるかどうかという視点も、数字とあわせて確認しましょう。
購入前に確認したいチェックリスト
・表面利回りか、実質利回りか、どちらの数字かを確認したか
・実質利回りの計算に、どの経費が含まれているかを確認したか
・管理費、修繕積立金、空室損失、税金などの経費を漏れなく見込んだか
・築年数と今後の修繕の見通しを確認したか
・入居率の実績と、空室期間の傾向を確認したか
・周辺の賃貸需要と、長く住んでもらえそうな条件かを確認したか
まとめ
表面利回りは満室想定の分かりやすい目安ですが、実際に手元に残る収支に近いのは実質利回りです。
2つの違いを理解し、経費や空室、築年数、周辺の賃貸需要まであわせて見ることで、
利回りの数字に惑わされずに物件を比べることができます。
アール不動産では、収益物件の選び方についてのご相談も承っております。
「この利回りの数字はどう読めばいいか」「購入前に何を確認すればいいか」など、お気軽にお問い合わせください。
ご希望の条件に合わせて、無理のない物件選びのお手伝いをいたします。
