初めての収益物件購入で失敗しないために｜利回りだけで判断しないチェックポイント
初めて収益物件を検討するとき、最初に目に入りやすいのが「利回り」の数字です。
利回りが高いほど儲かりそうに見えますが、利回りだけで判断すると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。
今回は、表面利回りと実質利回りの違いを整理し、利回り以外に必ず確認したいポイントをまとめます。
表面利回りと実質利回りの違い
まず、よく使われる2つの利回りの考え方を整理しましょう。
- 表面利回り：年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。
- 計算がシンプルで、物件同士をざっくり比べるときに使われます。ただし、経費や空室は考慮されていません。
- 実質利回り：年間の家賃収入から、管理費や修繕費、固定資産税などの経費や、
- 空室による収入の減少を差し引いたうえで、物件価格で割ったもの。
- 実際に手元に残るイメージに近くなりますが、経費の見積もり方によって数字は変わります。
つまり、表面利回りが高く見えても、経費や空室を差し引くと、実質の利回りはかなり低くなる場合があります。物件を比べるときは、表面利回りだけでなく、どのような経費がかかっているのかもあわせて確認することが大切です。
利回り以外に見るべき4つのポイント
1. 空室率と入居のつきやすさ
満室を前提にした利回りと、空室がある状態の利回りでは、実際の収入が大きく変わります。周辺の賃貸需要や、似た条件の物件の入居状況、駅や生活施設までの距離など、入居がつきやすい条件かどうかを確認しましょう。
2. 修繕費と建物の状態
築年数や建物の状態によって、今後の修繕費は大きく変わります。大規模修繕の予定や、設備の交換時期、修繕積立金の額などを確認しておかないと、購入後にまとまった出費が必要になることがあります。
3. 管理体制
管理会社がどのように入居者対応や建物管理を行っているかも、収益に直結します。
居者募集の方法、滞納やトラブルへの対応、清掃や点検の頻度など、管理の内容と管理費のバランスを確認しましょう。
4. 立地と将来性
今の利回りだけでなく、そのエリアの将来性も考えることが大切です。
人口の動きや再開発の計画、商業施設や交通の変化など、長い目で見て賃貸需要が維持されそうかどうかを確認しましょう。
初心者が見落としやすい失敗パターン
たとえば、表面利回りの高さだけに惹かれて購入したものの、入居者の入れ替えが続き、
空室期間が長くなってしまったというパターンがあります。
家賃収入が入らない期間が続けば、ローンの返済や管理費などの支出は続き、想定していた収支と大きくずれてしまいます。
このような事態を避けるためにも、「満室が続いた場合」だけでなく、
「空室が出た場合」の収支も試算しておくことが大切です。
空室期間や修繕費をどの程度見込むか、購入前に数字で確認しておきましょう。
購入前に確認したいチェックリスト
- ・表面利回りだけでなく、実質利回りの考え方で収支を確認したか
- ・空室が出た場合の収支も試算したか
- ・修繕費や大規模修繕の予定、修繕積立金を確認したか
- ・管理会社の対応内容と管理費のバランスを確認したか
- ・周辺の賃貸需要や、似た物件の入居状況を確認したか
- ・ローンの返済額や金利の変動リスクも含めて収支を確認したか
収益物件の購入は金額が大きく、判断を誤ると長期間にわたって影響します。
分かりにくい点や不安な点は、購入前に不動産会社や専門家に確認しましょう。
まとめ
利回りは物件選びの大切な目安ですが、それだけで判断するのは危険です。
表面利回りと実質利回りの違いを理解し、空室・修繕費・管理体制・立地の4点をあわせて確認することで、
失敗のリスクを減らすことができます。
アール不動産では、収益物件の購入を検討されている方へのご相談も承っております。
「利回りの見方が分からない」「この物件の収支を一緒に確認してほしい」など、
お気軽にお問い合わせください。ご希望の条件に合わせて、無理のない物件選びをお手伝いいたします。
