相続した不動産を売却するメリットとは？手続きと税金の基本を解説
不動産を相続したものの、「住む予定がない」「管理するのが大変」「固定資産税の負担が気になる」といったお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
親や親族から受け継いだ不動産は、大切な資産である一方、所有し続けることで維持管理や費用の負担が発生します。
そのため、今後利用する予定がない場合には、売却を検討することも一つの選択肢です。
今回は、相続した不動産を売却するメリットや売却までの手続きの流れ、知っておきたい税金の基本について分かりやすく解説します。
1．相続した不動産を売却する3つのメリット
相続した不動産を売却することには、主に次のようなメリットがあります。
① 維持管理や経済的な負担を減らせる
不動産を所有していると、住んでいなくても固定資産税や都市計画税（課税対象の場合）がかかります。
また、建物がある場合は、定期的な清掃や修繕、庭木の手入れなども必要です。
特に遠方に住んでいる場合、管理のために現地へ足を運ぶことが負担になるケースもあります。
売却することで、こうした維持管理の手間や継続的な費用負担を軽減できます。
② 現金化することで資産を有効活用できる
不動産は現金と違い、必要なときにすぐ使える資産ではありません。
売却して現金化することで、生活費や将来のための資金、住宅購入資金など、さまざまな用途に活用できるようになります。
また、複数の相続人がいる場合、売却代金を遺産分割協議で決めた割合に応じて分配する「換価分割」という方法もあります。
不動産そのものを分けることが難しい場合に、選択肢の一つとなります。
③ 相続人同士の管理トラブルを防ぎやすい
不動産を複数人で共有して相続すると、将来的に売却や修繕、賃貸などを行う際に、共有者同士の意見調整が必要になることがあります。
相続した不動産を売却し、現金で分けることで、共有状態を解消しやすくなり、将来的なトラブルの予防にもつながります。
2．相続した不動産を売却するまでの手続きの流れ
相続した不動産を売却するには、通常の不動産売却とは異なる相続に関する手続きが必要です。一般的には、次のような流れで進めます。
STEP1：相続人と相続財産を確認する
まずは、誰が相続人になるのかを確認します。
戸籍謄本などを取得し、法定相続人を調査するとともに、相続する不動産の所在地や権利関係を確認しましょう。
不動産については、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを参考に、所有者や物件の状況を把握します。
STEP2：遺産分割協議を行う
相続人が複数いる場合は、誰がどの財産を相続するのかについて話し合いを行います。
不動産を売却する場合も、誰が相続して売却するのか、売却代金をどのように分配するのかなどを明確にしておくことが重要です。
話し合いがまとまったら、内容を遺産分割協議書にまとめます。
STEP3：相続登記を行う
不動産を売却するためには、原則として相続による所有権移転登記（相続登記）が必要です。
2024年4月から相続登記が義務化され、
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが原則となりました。
正当な理由なく期限内に申請しない場合、過料の対象となる可能性もあります。
必要書類の収集や申請方法に不安がある場合は、司法書士への相談も検討しましょう。
STEP4：不動産会社に査定を依頼する
相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。
査定では、周辺の取引事例や土地・建物の状態、築年数、立地条件などを踏まえて売却価格の目安を確認します。
複数の不動産会社に相談することで、査定価格だけでなく、販売方法や売却にかかる期間なども比較しやすくなります。
STEP5：売却活動・売買契約・引き渡し
売却価格や販売方法を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結し、購入希望者を探します。
購入希望者が見つかり、条件がまとまれば売買契約を締結します。
その後、残代金の受領や所有権移転に必要な手続きを行い、物件を引き渡します。
なお、相続人が複数いる場合や共有名義になっている場合は、契約や決済に向けた準備を早めに進めておくことが大切です。
3．相続した不動産を売却するときに知っておきたい税金の基本
相続した不動産を売却する際には、いくつかの税金や費用が発生する可能性があります。
事前に基本的な仕組みを理解しておきましょう。
① 譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して利益が出た場合、
その利益は「譲渡所得」として扱われ、所得税・住民税などの課税対象になります。
譲渡所得は、一般的に次の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
売却価格： 不動産を売却した金額
取得費： 被相続人が不動産を購入した際の代金や購入時の諸費用など
譲渡費用： 仲介手数料や売却に伴う一定の費用など
相続した不動産の場合、原則として被相続人が取得したときの取得費や所有期間を引き継ぎます。
また、取得費が分からない場合には、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できる制度もあります。
税率については、不動産の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として区分されます。
なお、相続した不動産の所有期間は、原則として被相続人が取得した時期から引き継いで判断します。
② 相続した空き家の特例
一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、対象となる建物の築年数や耐震基準、売却期限、売却価格など、さまざまな要件があります。
また、相続人が3人以上の場合には控除額が異なるケースもあるため、適用できるかどうかは事前に確認が必要です。
③ 相続税の取得費加算の特例
相続税を納めた方が、一定期間内に相続した不動産を売却した場合、
「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。
この制度は、納付した相続税のうち一定額を不動産の取得費に加算できるもので、譲渡所得を抑えられる場合があります。
適用には、相続税が課税されていることや、定められた期間内に売却することなどの条件があります。
空き家の3,000万円特別控除とは、原則として併用できないため、どちらの制度が適用できるか確認することが大切です。
④ その他にかかる費用や税金
不動産売却では、譲渡所得税以外にも次のような費用が発生する場合があります。
印紙税： 不動産売買契約書に課される税金
登録免許税： 相続登記や抵当権抹消登記などに必要となる場合がある税金
仲介手数料： 不動産会社に売却を依頼し、成約した場合に支払う報酬
測量費用： 土地の境界が不明確な場合などに必要となる費用
解体費用： 建物を解体して更地で売却する場合に必要となる費用
実際に必要となる費用は、不動産の状況や売却方法によって異なります。
売却前に必要な費用を確認し、手元に残る金額を把握しておくと安心です。
4．相続した不動産は早めの相談・準備が大切
相続した不動産は、すぐに売却する必要があるとは限りません。
賃貸として活用する方法や、相続人の誰かが住む方法など、さまざまな選択肢があります。
しかし、利用予定がないまま所有し続けると、固定資産税や維持管理の負担が続くほか、
建物の老朽化によって売却しにくくなる可能性もあります。
また、相続した不動産には、相続登記や遺産分割協議、税金の特例など、確認すべき事項が多くあります。
特に税金については、売却のタイミングや適用できる特例によって負担が変わる場合があるため、
税理士などの専門家に相談することも重要です。
まとめ｜相続した不動産の売却は計画的に進めましょう
相続した不動産を売却することで、維持管理の負担を減らし、資産を現金化できるほか、
相続人同士の将来的なトラブルを防ぎやすくなるなどのメリットがあります。
一方で、相続登記や遺産分割協議、売却時の税金など、事前に確認しておきたい手続きも少なくありません。
大切なのは、不動産の現在の価値や必要な費用、税金の仕組みを把握したうえで、ご自身やご家族にとって最適な方法を選ぶことです。
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